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怀柔区国有土地上非住宅房屋估价指导办法(草案)面向社会各界广泛征求意见
来源:区住建委 作者: 发布时间:2019年09月10日
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  为规范澳门皇家赌场:国有土地上房屋征收工作,我委拟定了《怀柔区国有土地上非住宅房屋估价指导办法草案》。现将《怀柔区国有土地上非住宅房屋估价指导办法》面向社会各界广泛征求意见,征求时间为2019年9月10日至9月30日,望社会各界人士积极参与,为怀柔区经济社会发展献言献策。

  意见建议请反馈至邮箱:hrqzsb212@163.com。

  附件:怀柔区国有土地上非住宅房屋估价指导办法(草案)面向社会各界广泛征求意见.docx

  北京市怀柔区住房和城乡建设委员会

  2019年9月10日

附件

  怀柔区国有土地上非住宅房屋估价指导办法

  第一章 总则

  第一条  为规范怀柔区国有土地上非住宅房屋估价工作,统一工作程序与标准,维护当事人合法权益,保证估价结果客观公平,根据相关法律法规,结合怀柔区实际情况,就非住宅房屋估价,制定本办法。

  第二条  本办法适用于怀柔区国有土地上非住宅房屋价值评估。

  第三条  北京市怀柔区人民政府房屋征收办公室(以下简称区房屋征收办)负责怀柔区国有土地上非住宅房屋估价监督、管理事务;北京市怀柔区住房和城乡建设委员会(以下简称区住房城乡建设委)与北京市规划和国土资源管理委员会怀柔分局配合落实非住宅房屋(含土地)情况的调查、核实、确权、用途确认等工作。

  第四条  房地产价格评估机构的选择按照有关法规规定执行。

  房地产价格评估机构应该依法注册、北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)备案、具有非住宅房屋估价能力。

  委托人必须向受托的房地产价格评估机构出具委托书,或与其签订委托合同。

  第五条  同一项目由两家及以上房地产价格评估机构共同承担评估任务的,委托人应当指定一家为牵头单位,负责就估价对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等统一标准。

  第六条  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展非住宅房屋估价工作,并对出具的评估结果意见负责。任何单位和个人不得干预房地产价格评估机构独立评估活动。房地产价格评估机构与当事人有利害关系的,应当回避。

  第七条  房地产价格评估机构应当指派与非住宅房屋估价项目工作量相适应的评估人员开展评估工作,包括房地产估价师2名。

  房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋评估业务。

  第二章 情况认定

  第八条  项目实施单位应当对项目用地范围内非住宅房屋情况进行调查,明确估价对象。全面、客观、真实的反映估价对象的实际情况,不得遗漏、虚构。

  已经登记的房屋(含土地),其性质、用途、面积,一般以房屋(含土地)权属证书和房屋(含土地)登记簿的记载为准;房屋(含土地)权属证书与房屋(含土地)登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋(含土地)登记簿确有错误外,以房屋(含土地)登记簿为准。

  未经登记的房屋,依据区住房城乡建设委与北京市规划和国土资源管理委员会怀柔分局的认定、处理结果为准。

  第九条  非住宅房屋所有权人,应该如实提供房屋(含土地)权属证明,包括且不限于证件、文件、图表、图片,以及非住宅使用或经营效益证明资料。非住宅房屋所有权人对提供资料的真实性与合法性负责。

  第十条  项目实施单位在估价前必须对项目用地范围内的房屋(含土地)进行勘查;包括位置、面积、权属、四至、用途,经营状况等内容。

  受托审计单位与房地产价格评估机构参与调查并填写调查表、拍摄反映估价对象内外部情况照片等。

  第三章 技术路线

  第十一条  非住宅房屋价值时点为项目实施公告之日;无项目实施公告的以查勘之日为准。用于产权调换房屋的价值时点应当与非住宅房屋的价值时点一致。

  第十二条  非住宅房屋价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素。非住宅房屋价值类型为房地产市场价格。

  第十三条  非住宅房屋所有权人不配合实地查勘的,项目实施单位可组织房地产价格评估机构预估。最后以区住房城乡建设委与北京市规划和国土资源管理委员会怀柔分局对房屋(含土地)认定、处理结果为依据,调整、确认估价结果。

  第十四条  实地查勘记录应由房屋所有权人及勘察相关单位签字或盖章确认;房屋所有权人拒绝签字或者盖章的,由项目实施单位、查勘人员签字说明,不影响估价依据使用。

  第十五条  非住宅房屋价值评估时,估价机构可依据房地产估价规范规定的估价方法(比较法、收益法、成本法),选用其中一种或者多种方法,对非住宅房屋价值进行评估。

  估价房屋的类似房地产有交易的,应当优先选用比较法评估;

  估价房屋的类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;

  估价房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

  第十六条  非住宅房屋重置成新价参照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(北估秘〔2016〕001号)执行。

  第十七条  成片非住宅房屋,按照《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》(京建法〔2016〕19号)规定,采用对非住宅标准房屋市场价格进行修正的评估路径估价。

  技术路线公式为:

  非住宅房屋价值=(非住宅标准房屋市场价值-非住宅标准房屋重置成新价+非住宅房屋重置成新价)×因素修正×非住宅房屋建筑面积。

  第十八条: 非住宅标准房屋是指征收拆迁项目范围内成片非住宅具有代表性的房屋,按用途分为商业、办公、工业等类型。

  非住宅标准房屋的选定,应该综合考虑所在区域环境条件、用途、建筑结构、房屋样式、临街情况、层高、容积率、建成时间等。

  如果项目区域范围较大或呈带状分布,应该按照非住宅房屋权属区域与用途分组,每组分别选定标准房屋。

  商业用途标准房屋应在连片区域商业用途房屋中选定;

  办公用途标准房屋应在连片区域办公用途房屋中选定;

  工业用途标准房屋应在连片区域工业用途房屋中选定。

  第十九条  非住宅标准房屋价格评估,可采用比较法、收益法、成本法等方法进行评估。

  非住宅房屋价值影响因素依照《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》(京建法〔2016〕19号)中《成片非住宅容积率修正系数参考表》与《成片非住宅楼层和临街状况修正系数参考表》执行。

  非住宅标准房屋重置成新价,也依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(北估秘〔2016〕001号),结合估价对象实际情况估算。

  第四章 评估报告与异议复核

  第二十条  非住宅房屋估价报告必须按照《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)规定的标准编写;估价结果报告送委托方,估价技术报告为估价机构内存备案、供行业管理质量检查与政府部门监督、审查使用。

  第二十一条  成片非住宅房屋采用标准房屋路径估算具体非住宅房屋价值时,要求对成片房屋内每个权属单位和个人的非住宅房屋分别调查、测算、并给出估价结果,汇总或累计得出项目估价结果。形成项目《非住宅房屋估价整体报告》与分权属单位或个人报告(即分户报告)。整体报告按照《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)规定的标准编写,分权属单位或个人报告按照《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)中估价结果报告的简约样式编写(分户报告),分户查勘照片与权属资料附件统一归总附录到整体报告中。

  第二十二条  成片非住宅标准房屋估价报告,按照房地产估价规范编制。具体可分为《商业用途标准房屋估价报告》《办公用途标准房屋估价报告》《工业用途标准房屋估价报告》。同时要求根据标准房屋使用情况,区分用途编制、出具依用途区分权属单位和个人估价结果报告(分户报告),汇总形成《商业用途房屋整体估价报告》《办公用途房屋整体估价报》《工业用途房屋整体估价报告》。最后汇总编制并出具《非住宅项目整体估价报告》。

  第二十三条  依用途区分权属单位和个人的初步评估结果,项目实施单位应征求非住宅房屋所有权人意见,并将分户(单位或个人)非住宅房屋的初步评估结果在现场公示。

  第二十四条  分户(单位或个人)初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向项目委托人提供委托评估范围内被评估房屋的整体评估报告和分户(单位或个人)评估报告。并由委托人向房屋所有人转交分户(单位或个人)评估报告。

  第二十五条  整体评估报告和分户(单位或个人)评估报告应当由负责非住宅房屋评估项目的两名房地产估价师签字,并加盖估价机构公章。

  第二十六条  实施项目房屋评估业务完成后,房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

  第二十七条  委托人、非住宅房屋所有权人对估价结果有异议的,可以在收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核。

  第二十八条 申请复核的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核申请,并指出评估报告存在的问题。

  第二十九条  原房地产价格评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核申请人。

  第三十条  委托人、非住宅房屋所有权人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,可以在收到复核结果之日起10日内,向北京市房地产价格评估专家委员会申请鉴定,按鉴定结果补偿。

  第三十一条 非住宅房屋估价鉴定过程中,房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求,就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被估价房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。

  第三十二条  因房屋评估、复核评估、鉴定工作需要查询被评估房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,房地产管理部门及其他相关部门要提供便利。

  第三十三条 非住宅房屋估价的鉴定费用由申请鉴定人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

  第五章 其他估价情况

  第三十四条  非住宅房屋设备、装修及附属物价值,应该单独评估测算,既可以出具独立报告,也可以随非住宅房屋价值一起出具报告。其评估,依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(北估秘〔2016〕001号)进行测算,也可根据市场实际情况比较估价。

  第三十五条  企业生产使用的仪器设备,根据仪器设备使用情况与仪器设备购置资料结合市场询价评估其重置成新价。可恢复使用设备,评估价格为拆卸费、包装运输费、安装调试费等;不可恢复使用设备,评估价格为设备残值。

  第三十六条  非住宅房屋停产停业损失费,由实施单位和房屋所有权人按照该房屋此前的效益、停产停业期限等因素协商确定;协商不成的,由房地产价格评估机构参照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(京建法〔2011〕18号)评估确定。

  第三十七条  针对整体非住宅房屋中的部分房屋和土地进行房地产估价时,应将要评估的部分房屋和土地与整体项目综合考虑,结合部分房屋和土地的实际状态情况(有无房屋面积),单独进行整体分割评估,或者整体房地产项目价值减损评估。

  第三十八条  非住宅房屋容积率小于1时,采用成本法评估,可以采用房地分开估价路径。土地重置价值可以采用比较法、成本法、基准地价修正法进行测算。其中,成本法概念要与《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)内涵相适应。

  第三十九条  当非住宅房屋发生登记用途、实际用途不一致情况时,原则上以登记用途为准。房屋所有权人坚持按实际用途补偿时,需要举证实际用途事实资料和理由,经区住房城乡建设委与北京市规划和国土资源管理委员会怀柔分局审核,确认处理后,方可采用实际用途评估其价值。

  第四十条  只进行房屋登记或土地登记的,依据登记用途进行评估。

  第四十一条  同一宗地内非住宅房屋用途不同,土地登记但未房屋登记的,按照房地一致原则,采用土地用途进行估价;有房屋登记的,依照房屋登记用途分割评估;同时需要考虑已登记房屋用途与土地用途不一致情况下的房地分估处置。

  非住宅用途土地,不得有住宅用途房屋。

  第四十二条  非住宅房屋未登记用途,有房屋建设、国土、规划审批手续的,依据审批资料确定;没有审批或审批手续及资料不完整的,报经区住房城乡建设委与北京市规划和国土资源管理委员会怀柔分局,确认权属、面积、用途或执法处理后,依据处理结果评估。

  第四十三条  非住宅房屋用途识别,以《城乡规划用地分类标准》(北京市地方标准编号:DB11/996-2013)为据。

  第四十四条  本办法由区房屋征收办解释。

附表1.非住宅房屋容积率修正系数表

容积率

修正系数

容积率

修正系数

<0.1

6.00

1.0

1.00

0.1

6.00

2.0

0.95

0.2

3.22

3.0

0.91

0.3

2.30

4.0

0.87

0.4

1.83

5.0

0.82

0.5

1.56

6.0

0.78

0.6

1.37

7.0

0.73

0.7

1.24

8.0

0.69

0.8

1.14

9.0

0.64

0.9

1.06

10.0

0.60

附表2.非住宅房屋楼层和临街状况修正系数参考表

楼层因素

临街状况因素

楼层

商业

办公

工业

情况

商业

办公

工业

地下

-30%

-30%

--

临主路

0%

0%

0%

半地下

-15%

-15%

-10%

临支路

-15%

-5%

-3%

1

0%

0%

0%

不临街

-30%

-10%

-6%

2

-15%

0%

0%

3及以上

-20%

0%

0%

  注:1、非住宅房屋双面(及以上)临街,以临街等级高者为准,并上浮2%;

  2、不考虑朝向因素。

责任编辑:吴英琦
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